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Kot : investir dans le neuf, l’ancien, ou pas ?

Kot : investir dans le neuf, l’ancien, ou pas ?

Les résidences étudiantes vendues à la découpe par les promoteurs se multiplient. Leurs atouts : rendement élevé, parfois garanti, investissement relativement faible, bien-être optimal des étudiants et situation idéale. Mais des risques existent sur ce marché, comme sur celui des kots « à l'ancienne ».

1. L'offre pourrait dépasser la demandeAvec l'arrivée des gros opérateurs sur le marché du logement étudiant, l'offre semble actuellement rencontrer la demande ou s'en approcher très fort. Selon Nicolas Vincent, co-fondateur de BuyerSide, « elle devient même un peu préoccupante à Delta (l’un des campus de l'ULB) : je n’y pousserais plus un investisseur, vu le nombre de résidences étudiantes qu’on y trouve désormais ».

2. La concurrence sur les prixSi l'offre est suffisante, « le jeu de la concurrence va s'exercer entre les acteurs avec, en fin de compte, une pression sur les prix ». Et donc pression sur le rendement, qu’il s’agisse d'un kot dans une résidence ou dans un immeuble ancien. « La concurrence ne vient pas seulement des résidences étudiantes : la colocation, pour laquelle il existe désormais des baux spécifiques en Wallonie et à Bruxelles, est parfois moins chère qu’un kot. »

3. Le nouveau bail étudiant
La Wallonie et la Région de Bruxelles-Capitale ont récemment introduit dans leur code du logement le bail étudiant. Adrian Devos, associé chez BuyerSide : « Ce bail offre davantage de souplesse à l'étudiant, notamment en ce qui concerne la rupture anticipée du bail. L'éventuelle vacance locative engendrée par cette rupture pèse directement sur le rendement. » Ce problème ne se pose toutefois pas pour les produits d'investissement à rendement garanti.

4. Le rendement d’un kot par rapport à un appartement
En comparaison avec le prix des appartements, Nicolas Vincent estime que les résidences étudiantes vendues à la découpe aux particuliers sont relativement chères. « En outre, le rendement, quand il est garanti, se situe généralement entre 3,5 et 4 % brut, alors que l'on vise du 4 à 4,5 % sur des appartements classiques ».

5. La fiabilité de l’exploitant de l’immobilier géré
Pour l'achat d'un kot à la découpe dans une résidence, la question est de savoir si l'opérateur continuera à investir correctement. Il n'est pas exclu que, dans 10-15 ans, les copropriétaires doivent consentir des dépenses importantes de rénovation, qui viendront grignoter le rendement qu'ils ont obtenu les années précédentes. Par ailleurs, il est parfois difficile de s’accorder avec les autres copropriétaires sur les investissements à réaliser dans les parties communes.

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Source : L’Echo