Les candidats acquéreurs d’un bien immobilier sont généralement bien informés des frais liés à l’achat. En revanche, les propriétaires vendeurs méconnaissent souvent l’information sur les taxes dues à la revente... Revenons donc un instant sur le montant de la taxation, son mode de calcul et le timing de vente idéal pour garder la fiscalité sous contrôle.
Montant de la taxe
Dans la situation ordinaire d’un bien immobilier détenu depuis plus de 5 ans (période calculée entre les dates d’actes authentiques), aucune taxation n’est applicable sur la plus-value. La règle est la même pour un terrain détenu depuis plus de 8 ans. En cas de revente d’un bien immobilier endéans un délai de 5 ans, alors une taxation sur la plus-value sera applicable. La taxation par défaut s’élèvera à 16,5 % (taxation à titre de revenus divers), à moins que l’opération puisse être qualifiée de spéculative qui sort du cadre de la gestion d’un patrimoine en bon père de famille, auquel cas la taxation s’élèvera à 33 %.
Déterminer la plus-value imposable
La base imposable à l’impôt sur la plus-value se détermine en fonction des paramètres suivants :
- prix d’achat
- forfait pour frais (fixé forfaitairement à 25 % du prix d’achat) couvrant droits d’enregistrement, honoraires de notaire et autres frais supportés par l’acquéreur (par exemple : frais d’acte de base, honoraires de courtage...)
- travaux éventuels (justifiables par facture auprès d’un entrepreneur agréé)
- plus-value autorisée par année de détention (5 % du prix d’achat par année de détention échue)
La base imposable sera déterminée comme suit :
Base imposable = prix de vente - prix d’achat - forfait pour frais - travaux - plus-value autorisée par année de détention
Exemple :
Un immeuble de 3 appartements situé à Forest acheté le 01/05/2016 au prix de 359.000 € pour lequel ont été réalisé des travaux par un entrepreneur agréé pour un montant de 76.000 €. L’immeuble est vendu par acte authentique le 15/03/2018 au prix de 565.000 €.
Le vendeur sera tenu de déclarer en 2019 dans sa déclaration IPP relative aux revenus 2018 la plus-value suivante :
Base imposable = 565.000 € - 359.000 € - (25 %*359.000 €) - 76.000 € - (5 %*359.000 €)
= 22.300 €
Ce montant sera repris dans la déclaration dans la case appropriée, à titre de revenus divers (16,5 % de taxation) ou spéculatifs (33 %).
La taxe sur la plus-value sera donc de 3.680 € dans le premier cas de figure, ou de 7 .359 € dans le second.
Récupération des droits d’enregistrement
A noter toutefois que, dans ce type d’opération, la récupération d’une partie des droits d’enregistrement est permise en cas de revente du bien immobilier dans les 2 ans de son acquisition (cette restitution doit faire l’objet d’une « requête en restitution » par votre notaire auprès de l’administration dans un délai maximal de deux ans suivant l’acte de vente).
Le montant restituable est différent suivant la région où est situé le bien faisant l’objet de la vente :
- En Wallonie, il s’agit de 3/5e du montant des droits d’enregistrement.
- A Bruxelles, il s’agit de 36 % des droits d’enregistrement.
- La région flamande dispose quant à elle de son propre système de reportabilité des droits.
Mais alors, à quel moment vendre ?
Vous l’aurez compris : si vous souhaitez vendre votre bien immobilier dans les 5 ans de son acquisition, il y a lieu d’anticiper le meilleur moment pour vendre afin de contrebalancer l’effet de taxation sur la plus-value par le levier de restitution des droits d’enregistrement. Le meilleur moment se situe entre la première année de détention et avant l’échéance de la deuxième année. Ainsi, vous pourrez bénéficier de la restitution partielle des droits d’enregistrement suivant votre région et vous pourrez diminuer votre base imposable de taxation en intégrant dans le calcul une plus-value autorisée de 5 % de votre bien immobilier pour sa première année de détention échue.