Vous pensiez que la hausse historique des taux avait fait perdre un peu de sa superbe à l’investissement immobilier ? C’est en réalité tout le contraire. Car si le renchérissement sans précédent du loyer ces trois dernières années a eu pour conséquence de ramener le prix des logements belges à leur niveau pré-Covid (par une baisse de l’ordre de 10 à 15% selon nos estimations) et d’offrir des opportunités aux candidats investisseurs, ces derniers peuvent désormais également compter sur une forte hausse des loyers pour doper la rentabilité de leur investissement.
Ainsi selon Federia, la Fédération des agents immobiliers francophones de Belgique, les loyers ont augmenté l’an dernier de 4,3% en Wallonie par rapport à 2022 (à 793 euros en moyenne, tous types de logements confondus), de 6,4% en Flandre (à 868 euros) et de 8,6% en Région bruxelloise (à 1.249 euros). Soit davantage quel’inflation (+4,03% en 2023).
Ces progressions, basées sur 80.000 nouveaux baux (en vigueur), s’expliquent principalement par :
- Un nombre moins important de logements disponibles à la location, notamment suite à plusieurs mesures contre-productives des gouvernements régionaux (blocage temporaire de l’indexation des loyers, moratoire hivernal, droit de préférence du locataire, suppression de la TVA à 6% pour les projets de démolition/reconstruction des promoteurs, etc.)
- Le retour durable de nombreux ménages sur le marché locatif du fait de la hausse spectaculaire des taux qui les a exclus du marché d'acquisition.
Ces chiffres contrastent avec le coup de frein imposé par les gouvernements régionaux lorsqu’ils ont décidé de suspendre ou de limiter les mécanismes d’indexation des loyers existants (lire notre article à ce sujet). Mais même si ces limitations n’avaient pas existé, ils sont supérieurs à l’inflation. Pour rappel, celle-ci était retombée à 4,06% en 2023 après un bond à 9,59% en 2022. Pour 2024, le Bureau du Plan a révisé ses prévisions à la baisse et table désormais sur une progression de 3,0% en 2024 et de 1,8% en 2025.
1.205 euros pour un appartement et 800 euros pour un studio à Bruxelles
En Région bruxelloise, où le loyer médian a grimpé de 10,6% l’an dernier et de plus de 15% en deux ans (à 1.100 euros),
- ce sont les studios qui ont mené la danse, avec une progression de 9,4% l’an passé (à 800 euros), ce qui porte à 27,4% leur hausse sur 5 ans (voir le tableau ci-dessous).
- les appartements, qui constituent 90% des logements dans la capitale, sont quant à eux 8,1% plus chers qu’en 2022, à 1.205 euros en moyenne.
- une hausse presque similaire s’est emparée des maisons mitoyennes (+8,5%, à 1.866 euros).
Sur 5 ans, nous avons calculé que la hausse des loyers bruxellois avait atteint 14,5% tous types de logements confondus. C’est la résultante de deux années de stabilisation (2020 et 2021, +0,8% chacune), d’une reprise en 2022 (+3,9%) et surtout de cet envol de 8,6% en 2023. De sorte que seul un logement sur quatre se situe encore sous la barre des 900 euros à Bruxelles.
Les communes bruxelloises qui ont vu leurs loyers progresser le plus fortement ces cinq dernières années figurent toutes dans le croissant nord-ouest de la Région (voir le tableau ci-dessous).
Les loyers les plus élevés restent quant à eux à Woluwe-Saint-Pierre (1.413 euros en moyenne, +12,9% en 5 ans), Uccle (1.376 euros, +18,1%), Ixelles (1.351 euros, +18,6%), Woluwe Saint-Lambert (1.301 euros, +22,4%) et Bruxelles-Ville (1.279 euros, +14,1%).
Seule la commune de Saint-Josse-Ten-Noode affiche un recul (-3,4%, à 925 euros) et seule une commune sur trois affiche encore un loyer moyen inférieur à 1.000 euros.
Une maison mitoyenne moins chère de moitié en Wallonie par rapport à Bruxelles
En Région wallonne, la hausse des loyers est donc moins marquée (+4,3%, à 793 euros tous types de logements confondus) et inférieure à la progression constatée en 2022 (+4,8%). Ce qui creuse encore l’écart avec les deux autres Régions: le loyer d’une maison mitoyenne y est désormais deux fois moins cher qu’à Bruxelles.
Par type de logement (voir le tableau ci-dessous), ce sont les studios et les villas qui affichent la plus forte progression sur 5 ans (+22,7% et +22,8% respectivement), tandis que les maisons mitoyennes montent de 16,6% en moyenne et les appartements, de 13,5%.
- Dans cette Région aussi, le déséquilibre entre offre et demande s’est fortement accentué du fait de la hausse des taux et de mesures peu favorables au climat d’investissement.
- L’accessibilité au logement a quant à elle chuté de 50% en deux ans.
Par province, c’est dans le Brabant wallon que les loyers restent, sans surprise, les plus chers (1.084 euros). Mais c’est aussi là qu’ils marquent la plus forte hausse en 2023 (+6,4%). Les quatre autres provinces wallonnes se tiennent loin derrière avec des loyers moyens de 776 euros en province de Luxembourg (+4,8%), 775 euros dans la province de Namur (+4,3%), 742 euros en province de Liège (+3,8%) et enfin 741 euros dans le Hainaut (+3,9%).
Le Hainaut est d’ailleurs la seule province du pays où le loyer moyen des appartements est encore sous les 700 euros et celui des maisons mitoyennes, sous 800 euros. Pour ce qui est des maisons individuelles, seule la province du Luxembourg propose encore des loyers inférieurs à 1.000 euros contre quasi 1.500 euros dans le Brabant wallon.
Un impact (très) positif sur le rendement
Actuellement, et sur la base de sa pratique, BuyerSide estime le rendement brut « acte en main » (le loyer annuel rapporté au prix d’achat majoré des droits d’enregistrement et des frais de notaire) à 4,5% pour un immeuble de rapport bien situé à Bruxelles et en bon état.
Théoriquement et toutes choses égales par ailleurs, c’est-à-dire à prix d’achat constants, la hausse des loyers devrait rapidement hisser ce rendement à 4,98% sur la base de la progression moyenne des 5 communes bruxelloises les mieux situées (+10,6%).
Et même si les taux directeurs baissent de 1% en 2024 comme attendu par les marchés, et renchérissent mécaniquement les prix d’achat de 3,125% (un quart de la baisse induite par la hausse de 4% des taux), le rapport resterait très favorable, de l’ordre de 4,8%.