Vous possédez un bien d’investissement et aimeriez le transmettre à vos héritiers ou autres ? Pour pouvoir faire une succession dans les règles de l’art et de manière efficace, plusieurs méthodes existent. Quelles sont-elles ? Quels en sont les impacts fiscaux ? Comportent-elles des pièges ? Les experts de BuyerSide déchiffrent tout pour vous dans cet article.
1. Transmettre son bien via une clause d’accroissement
Dans le cas où vous achetez avec votre partenaire un bien immobilier, sans être mariés ou cohabitants légaux, il est possible d’insérer une clause d’accroissement dans l’acte de vente. En cas de décès d’un des deux conjoints, celle-ci permettra au conjoint survivant d’acquérir la pleine propriété ou l’usufruit du bien. Et ce sans devoir payer des droits de succession, normalement très élevés, puisque les cohabitants de fait sont considérés comme des étrangers par le fisc.
Quels sont les inconvénients de la clause d’accroissement ?
La clause d’accroissement n’est pas toujours la solution, surtout s’il y a des enfants issus d’une première union. En effet, en cas de transmission en pleine propriété, les enfants n’héritent pas de la nue-propriété. Cela signifie que, si le conjoint décédé avait des enfants, ceux-ci n’auront aucun droit sur le bien. Notons également que, le conjoint qui devient plein-propriétaire devra s’acquitter de droits d’enregistrement, de 12,5% en Wallonie et à Bruxelles ou de 10% en Flandre, sauf s’il y a requalification de l’opération en libéralité.
2. La copropriété avec les enfants pour assurer une succession
Pour éviter à vos enfants de devoir payer les droits de succession, la copropriété vous permet de leur donner une partie de votre bien, de votre vivant. Ainsi, en devenant copropriétaire du bien, ils ne devront payer que 1% de droits d’enregistrement en cas de partage d’un bien situé en Région wallonne et bruxelloise ou 2,5% en Flandre.
Quels sont les inconvénients de la copropriété avec les enfants ?
Le problème de cette méthode est, qu’en devenant copropriétaires, les parents ne disposent plus de leur bien comme ils le souhaitent. Ils doivent avoir l’accord de leurs enfants s’ils souhaitent faire des travaux ou autres. D’autre part, les enfants sont considérés comme co-indivisaires. Cela signifie, qu’en cas de décès desdits enfants, ce sont les petits-enfants qui se retrouvent dans le bien. Ceux-ci étant souvent mineurs, c’est le parent survivant qui doit les représenter. Dans la majeure partie des cas, cette situation est conflictuelle. De plus, en devenant copropriétaire d’un bien, les enfants peuvent perdre des avantages fiscaux lors de l’acquisition de leur propre bien.
3. Transmettre son bien via la pleine propriété pour un enfant
Peu de parents le savent, mais en Belgique il est tout à fait possible et légal d’acheter un bien immobilier au nom de son enfant (après lui avoir fait une donation d’argent). L’objectif principal de cette démarche est de lui éviter le paiement des droits de succession lorsque le bien lui revient.
Quels sont les inconvénients de la pleine propriété pour l’enfant ?
Comme pour la copropriété, en mettant votre bien immobilier au nom de votre enfant, vous n’avez pas de droits sur votre maison. Lorsque l’enfant est mineur, toutes les décisions doivent avoir l’accord préalable du juge de paix. De plus, si vous avez d’autres enfants par la suite, rétablir l’équilibre de votre succession peut être compliqué.
4. La succession d’un bien grâce à l’achat scindé
Comme son nom l’indique, l’achat scindé consiste à acheter, en tant que parents, l’usufruit d’un bien immobilier tandis que les enfants achètent la nue-propriété. Généralement, cela est possible grâce à une donation d’argent, faite par les parents. Par la suite, les enfants deviennent les plein-propriétaires quand le dernier parent est décédé. Et ce sans devoir payer de frais.
Quels sont les inconvénients de l’achat scindé ?
Pour que cette méthode soit applicable, il faut pouvoir prouver que les enfants avaient bien acheté leur part eux-mêmes. En d’autres termes, il faut prouver que la donation d’argent a bien eu lieu avant l’acte. Attention, un délai raisonnable doit s’écouler entre les deux opérations. La donation, même en cas d’achat scindé, peut être faite soit sous seing privé (pas de droits d’enregistrement), soit enregistrée (avec paiement de 3% de droits d’enregistrement). Le risque d’une donation non-enregistrée est qu’en cas de décès du donataire dans les 3 ans, les biens qu’il a donnés réintègreront sa succession et des droits de succession (bien plus élevés que les droits de donation) devront être payés. En ligne directe, les tarifs progressifs par tranches peuvent aller jusqu’à 27% (Flandre) ou 30% (Bruxelles et Wallonie). Comme pour la copropriété, les parents perdent la liberté de décider puisque les enfants sont, en partie, propriétaires. Ceux-ci peuvent également se voir privé d’avantages fiscaux pour l’achat d’un logement.
5. L’achat en société patrimoniale pour transmettre son bien
En Belgique, acheter un bien en société (à la place d’en personne physique) permet de réduire les coûts d’une donation. Concrètement, cela vient du fait qu’une donation immobilière est soumise à des droits d’enregistrement sur donation. En plus d’être progressifs, en fonction de la valeur du bien, ces taux d’enregistrement sur donation varient selon le degré de parentalité et la Région de résidence. Ainsi, ils varient entre 27 et 30% pour les enfants et un conjoint/cohabitant, et peuvent monter jusqu’à 50% dans les autres cas. Dans le cas d’une donation d’un bien en société, celle-ci est considérée comme une donation mobilière. Si elle n’est pas enregistrée, aucune perception de droits d’enregistrement n’est faite.
Quels sont les inconvénients de l’achat en société patrimoniale ?
Être propriétaire en société entraîne des conséquences en termes de fiscalité et de revenus locatifs qui seront taxable dans la société, et une seconde fois si on souhaite en retirer des revenus en personne physique (dividende, rémunération, etc.) dont il faut avoir conscience.