Aucun doute, l’immobilier est un investissement sûr ! Mais avant d’acquérir un bien à mettre en location, il est impératif de calculer son rendement actuel et/ou potentiel. Une fois encore BuyerSide vous donne ses conseils d’experts pour tout savoir sur la rentabilité locative.
Rentabilité brute VS rentabilité nette VS rentabilité sur fonds propres
La rentabilité d’un bien immobilier est le rapport entre les entrées financières et les dépenses. Ainsi, plus les rentrées sont supérieures aux dépenses, plus votre investissement est fructueux. Pour la calculer, vous avez trois variantes : brut, net et sur fonds propres.
La rentabilité brute : très facile à mesurer, elle représente votre rentrée d’argent brut en comparaison avec votre investissement. Pour la calculer, vous devez diviser le montant annuel du loyer par le montant de l’achat du bien tous frais d’acquisition compris (frais de notaire, d’enregistrement, de crédit,…) et de multiplier le résultat par 100, pour obtenir un pourcentage. Offrant ainsi une vue globale de ce que peut être un investissement, la rentabilité brute est un indicateur intéressant lors de comparaisons de différents projets d’investissement.
La rentabilité nette : plus proche de la réalité, la rentabilité nette prend en compte les différents frais et charges relatifs au bien loué. Ainsi, le calcul reste le même si ce n’est que vous devez ôter de votre revenu de loyer annuel brut, le précompte immobilier, les éventuels frais de gestion et les différentes charges non récupérables auprès du locataire. Le gros avantage de ce calcul est qu’il donne une idée bien plus précise du rendement de l’investissement. C’est pourquoi il est utilisé pour bâtir le plan de financement.
La rentabilité sur fonds propres : l’avantage majeur de l’immobilier est qu’on peut financer une grande partie de son investissement. C’est-à-dire avoir un revenu découlant d’un investissement conséquent tout en ayant mis des fonds propres limités dans l’opération. Il est donc intéressant de calculer à quel rendement « travaillent » vos fonds propres, grâce au levier bancaire mis en place. Pour le calculer, il faut diviser le revenu annuel net (utilisé pour le rendement net) moins le coût annuel du crédit (intérêts) par le montant des fonds propres investis.
Comment améliorer son rendement ?
Même si votre rendement est intéressant, il est toujours possible de l’améliorer et de réaliser des économies. Pour maximiser vos recettes, il existe quelques méthodes :
- Avant tout, négociez au mieux le prix du bien immobilier, lors de l’achat.
- Rénovez le cas échéant votre bien pour mieux le valoriser et ainsi augmenter le loyer potentiel et la demande pour votre bien afin qu’il ne reste pas longtemps à louer.
- Renégociez le cas échéant votre crédit afin d’obtenir un taux d’intérêt plus intéressant et maîtrisez bien vos charges.
- La colocation permet généralement d’obtenir un loyer plus élevé, ainsi que de la location meublée (attention à prendre en compte les taxations dues sur les meublés). La mise en place de forfaits pour charges (s’ils sont calculés prudemment) plutôt que des provisions pour charges permet également d’améliorer son rendement.