Ce n’est un secret pour personne : aujourd’hui, un compte épargne ne rapporte plus grand-chose. Pire ! Les taux d’intérêt historiquement bas, même parfois négatifs, et l’inflation pourraient engendrer une perte sur vos économies. Pour réaliser des profits sur votre épargne, il est alors souvent conseillé d’investir dans l’immobilier locatif. Pour vous convaincre, BuyerSide vous donne 10 avantages pour un tel investissement.
Pourquoi les taux d’intérêt sont-ils si bas ?
Suite à la crise bancaire de 2008, la Banque européenne a décidé de réduire le taux d’intérêt, jusqu’à atteindre 0% en mars 2016. L’objectif était alors de donner un nouvel élan à l’économie, en incitant les épargnants à investir davantage. Ces dernières années, les banques ont fourni un taux d’intérêt minimum de 0,11 % par an sur les comptes d’épargnes pour particuliers. L’inflation dans notre pays, sur base des prévisions mensuelles, devrait s'élever à 1,4% en 2021 . A ces conditions, cela signifie que 100€ déposés pour 10 ans à la banque avec un taux d’intérêt de 0% ne vaudront en réalité que 87 €. Si on pousse le raisonnement sur 20 ans, il ne vous resterait alors que 75,5 €.
En bref, cela signifie que tous les Belges qui ont épargné de manière traditionnelle ont perdu du pouvoir d’achat avec l’argent de leur compte d’épargne. Et cette tendance n’est pas prête de s’inverser, puisque suite à la crise sanitaire de la COVID-19, la Banque centrale européenne a annoncé poursuivre le taux zéro.
L’investissement locatif, de nombreux avantages
Face à ce constat, beaucoup d’épargnants décident d’investir dans l’immobilier locatif, qui présente une vraie justification économique. En effet, le logement représente le besoin le plus fondamental pour tout un chacun et la démographie ne cessant d’augmenter, la demande en logements reste forte. L’investissement dans l’immobilier présente de nombreux avantages :
1. Il est à l’épreuve de l’inflation
Les loyers étant indexés annuellement en fonction de l’indice santé, les revenus locatifs perçus augmenteront en fonction de l’inflation.
2. Il peut s’acheter à crédit
Sauf exception, l’investissement dans l’immobilier locatif est un des rares placement pouvant être réalisé à crédit. Il vous permet de profiter de l’effet levier et donc de limiter votre investissement en fonds propres tout en profitant de taux d’intérêts historiquement bas. A cet égard, la BCE a émis l’obligation auprès des banques de ne pas financer plus de 80% du montant hors frais. L’investisseur devra donc débourser 20% du montant hors frais de l’investissement + environ 15% de frais (droits d’enregistrements + frais d’acte de crédit + frais de notaire).
Au total, un investisseur devra réaliser un apport d’environ 35% de fonds propres sur le prix d’achat tous frais compris (« Acte En Mains »).
3. Les loyers peuvent permettre de rembourser votre crédit
Votre prêt immobilier peut être en totalité ou en grande partie remboursé par les loyers qui vous sont versés, dépendant du montant de fonds propres investis dans l’opération. Le but étant généralement que les loyers couvrent totalement, voire dépasse, le montant mensuel du crédit.
4. Les revenus locatifs réels résidentiels non meublés ne sont actuellement pas taxés à l’IPP
Outre le Précompte Immobilier que vous aurez à payer chaque année, vous ne devrez sans doute pas vous acquiter d’autres taxes si vous louez un logement non-meublé à un particulier. La base imposable générée par le revenu cadastral indexé de l’immeuble que vous devez déclarer dans votre déclaration d’Impôt des Personnes Physiques pourra entièrement ou en partie être diminuée par votre charge d’intérêt grâce à votre emprunt bancaire. Ceci dépendra du montant et du type de crédit (amortissable, in fine/bullet..).
5. Il offre une rentabilité intéressante
Lorsqu’on divise les loyers annuels perçus par l’investissement total, on obtient le rendement brut de l’investissement. Pour Bruxelles par exemple, le rendement varie généralement de 3,5 à 4,5%.en fonction du quartier, de la qualité du bâtiment, des rénovations réalisées, etc ..
Le rendement net se calcule de la même façon, mais après avoir déduit des loyers annuels perçus, les charges incombant au propriétaire bailleur (comme par exemple le précompte immobilier, l’assurance propriétaire, etc.).
Le rendement sur fonds propres permet quant à lui de déterminer le rendement que produisent vos seuls fonds propres investis, grâce au levier bancaire. Celui-ci se situe généralement entre 8 et 10%, en fonction du montant de fonds propres investis dans l’opération.
6. Il est peu risqué
Étant un actif « tangible » à la réalité physique, l’immobilier gardera toujours une valeur très stable. Ceci s’est démontré aux travers des différentes crises que nous avons connues (2008, Covid). Lors de la seconde crise, l’immobilier a même connu une belle croissance, car considéré comme une valeur refuge. Cela en fait donc un placement sûr. Sans oublier les garanties locatives qui vous protègent aussi en partie des mauvaises surprises.
7. Il permet un contrôle
Si vous le souhaitez, vous pouvez gérer seul et entièrement votre bien immobilier locatif. Une visite régulière de votre bien vous permettra de contrôler votre investissement. A l’inverse, vous pourriez décider de déléguer la gestion de votre patrimoine à une société spécialisée qui sera généralement rémunérée à hauteur de 8% htva des revenus locatifs annuels perçus.
8. Il représente un revenu supplémentaire
Lorsque le crédit immobilier est totalement remboursé, par exemple après 20 ans, les loyers de votre bien peuvent représenter un revenu supplémentaire. Ceux-ci peuvent par exemple vous permettre de maintenir votre niveau de vie, une fois retraité. L’immobilier locatif, une fois le crédit remboursé, permet d’améliorer votre pension sans pour autant toucher à votre capital.
9. Il représente une plus-value à terme
Votre capital ne diminue pas…Il a même plutôt tendance à augmenter d’année en année. Veillez tout de même à faire les investissements nécessaires pour le préserver.
L’immeuble de rapport acheté en bloc (moins cher que la sommes des appartements pris individuellement), pourra souvent en cas de revente, être revendu à la découpe (par appartement). Cette possibilité augmente la liquidité de votre investissement et représentera dans bien des cas une plus value potentielle non négligeable.
10. Il est un outil de choix pour votre planification successorale
S’il est conservé sur le long terme, l’immobilier locatif est un actif intéressant pour une transmission à ses enfants. Une réflexion approfondie sur la structure d’acquisition lors de l’acquisition permettra de réduire ou d’éviter tout frottement fiscal en cas de future donation ou succession. A titre d’exemple, l’achat en nue-propriété/usufruit permettra de transmettre le bien à la génération suivante tout en conservant les revenus de son vivant.