La Belgique constitue aujourd’hui un marché très porteur en matière d’investissements immobiliers. Cependant, qui dit investissement ne dit pas forcément rentabilité ! Voici quelques conseils pour vous permettre de bien choisir votre future acquisition.
Le marché immobilier belge se porte bien. Taux d’intérêt toujours bas, prix des logements en constante augmentation, demande croissante…, diversifier aujourd’hui son patrimoine en investissant dans l’immobilier peut s’avérer lucratif. À condition de veiller à prendre en compte tous les éléments essentiels à un investissement réussi.
1. QUAND INVESTIR ? TENEZ COMPTE DE L’ÉVOLUTION DU MARCHÉ
Nous l’avons dit, le marché belge constitue actuellement une belle opportunité pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier.
La crise liée au coronavirus a également eu un impact sur le marché de l’immobilier. Suite aux divers chamboulements économiques, l’immobilier s’est imposé comme un investissement sûr pour assurer son avenir et faire fructifier son patrimoine. Le confinement a également vu une augmentation de la demande pour des logements plus au vert. Les Belges recherchent désormais un lieu de vie qui leur permettrait de profiter davantage de leur habitation avec, par exemple, un jardin ou une terrasse. Tout porte à croire que les prix du marché de l’immobilier seront amenés à grimper dans les années à venir, ce qui constitue donc une plus-value potentielle pour les acheteurs actuels.
2. OÙ INVESTIR ? LA SITUATION GÉOGRAPHIQUE, TOUT AUSSI IMPORTANTE QUE LE BIEN EN LUI-MÊME
Le quartier, la commune et la région dans laquelle se situe le bien représentent un facteur tout aussi important que le bien lui-même, sa superficie ou son standing.
Par exemple, Bruxelles demeure parmi les villes les plus attractives, en raison de sa position centrale au niveau européen et de la présence de nombreuses entreprises et étudiants. Dès lors, investir dans un studio en plein centre de Bruxelles peut s’avérer rapidement rentable au vu de la demande et de sa position géographique.
Le choix de la situation géographique dépendra de votre budget, mais également de vos attentes en termes de rentabilité et de retour sur investissement. Vous pouvez, par exemple, choisir d’investir dans un bien immobilier bénéficiant d’une position centrale et prisée sur le marché. Ce bien vous coûtera plus cher à l’achat, mais pourra être rapidement loué (liquidité locative importante).
Vous pouvez, à l’inverse, miser sur l’avenir et opter pour un quartier en développement. Ceci vous permettra de bénéficier d’un bon rapport qualité-prix et de voir la valeur de votre bien augmenter avec le temps. Pour ce faire, informez-vous sur les projets d’aménagement de la commune ou de la région concernée. Ceci vous donnera une idée des potentielles plus-values à prévoir dans les années à venir.
La première chose à prendre en compte reste bien entendu le taux de rentabilité annuelle que l’on peut espérer sur un marché. Concernant Bruxelles, pour un immeuble bien situé, déjà rénové, et loué non-meublé, celui-ci s’élève aujourd’hui aux alentours des 3,5%-4% brut sur l’investissement global (prix Acte En Mains). Si on prend comme exemple un bien toujours à Bruxelles, mais un peu moins bien situé, nécessitant quelques travaux de rénovation et loué meublé, nous pouvons facilement augmenter cette rentabilité de 0,5%.
Définir le profil de l’investisseur dès le départ est primordial. Un profil « bon père de famille » souhaite généralement prendre peu de risque et consacrer peu de temps à son bien. Il devra se satisfaire d’un rendement plutôt proche de 4%. A contrario, un profil plus agressif qui souhaite créer plus de valeur ajoutée en étant par exemple disposé à suivre des travaux de rénovation pourra espérer un rendement plus important.
3. DANS QUOI INVESTIR ? LES CONTRAINTES LIÉES AUX BIENS NEUFS OU D’OCCASION
Si un bien neuf peut s’avérer plus cher à l’achat, il importe de prendre en compte le coût global du bien sur plusieurs années. En effet, un bien d’occasion peut représenter un coût plus faible au départ, mais peut aussi devenir très coûteux si celui-ci nécessite des réparations ou un entretien plus conséquent. Par exemple, pour un bien plus ancien, la mise aux normes de l’électricité est une obligation légale à laquelle vous devrez faire face tôt après l’achat.
Quoi qu’il arrive, veillez à prendre en compte tous les facteurs de coûts de votre bien. Outre le prix d’achat, vous devez également y ajouter les droits d’enregistrement, les frais de notaire, les revenus cadastraux, les travaux éventuels, le précompte immobilier… Et si vous envisagez de faire louer votre bien, pensez à inclure le risque de vide locatif ainsi que les frais de gestion si vous souhaitez déléguer la gestion locative de votre bien immobilier !
4. COMMENT ÉVITER LES MAUVAISES SURPRISES ?
En analysant scrupuleusement chaque facteur, vous pourrez anticiper de nombreux risques qui auraient pu être évités. Si le bien est déjà loué, par exemple, renseignez-vous auprès du propriétaire actuel au sujet de la fiabilité des locataires afin de vous assurer que ceux-ci paient leur loyer de façon régulière.
Recensez également tous les éventuels travaux qui seront à réaliser à court, moyen ou long terme.
Enfin, assurez-vous également de la conformité du bien aux contraintes urbanistiques et aux normes incendie. Si un aménagement a été réalisé sans demande de permis, vous aurez à résoudre une situation infractionnelle et cela exigera nécessairement un investissement supplémentaire pour la mise en conformité, les frais de permis de régularisation, etc. !
Vous l’aurez compris, investir dans l’immobilier est un bon moyen de faire fructifier votre patrimoine. Mais la bonne rentabilité de votre investissement dépendra de toute une série de critères auxquels on ne pense pas toujours.