Contenu principale

Uw vastgoed verkopen: wanneer doet u dat het best ?

Uw vastgoed verkopen: wanneer doet u dat het best ?

Kandidaat-kopers van een vastgoed zijn in het algemeen goed op de hoogte van de kosten die met een aankoop gepaard gaan. Eigenaars die hun pand te koop stellen weten daarentegen vaak te weinig af van de belastingen die komen kijken bij doorverkoop... Laten we dus even stilstaan bij de te betalen belastingen, de manier waarop ze berekend worden en het ideale verkoopmoment op fiscaal vlak.

Te betalen belastingen
In een normale situatie waarbij u reeds meer dan 5 jaar (periode berekend tussen de data van de authentieke aktes) eigenaar bent van een vastgoed zult u geen belasting op de meerwaarde moeten betalen. Hetzelfde geldt voor een grond die u reeds meer dan 8 jaar bezit. Bij doorverkoop van een vastgoed binnen een termijn van 5 jaar zal daarentegen een belasting op de meerwaarde van toepassing zijn. Standaard gaat het om een belasting van 16,5% (belasting bij wijze van divers inkomen) tenzij de handeling als speculatief bestempeld kan worden en niet in lijn ligt met een beheer als goede huisvader. In dat geval zult u belast worden aan 33%.

De belastbare meerwaarde bepalen
De belastbare grondslag voor de meerwaardebelasting wordt bepaald in functie van de volgende criteria:

  • aankoopprijs
  • vast bedrag voor kosten (forfaitair vastgelegd op 25% van de aankoopprijs) die de registratierechten, het ereloon van de notaris en andere kosten die de koper draagt (bijvoorbeeld: kosten van de basisakte, ereloon makelaar, ...) omvatten.
  • eventuele werken (te rechtvaardigen na het voorleggen van een factuur van een erkend aannemer)
  • jaarlijkse meerwaarde tussen aankoop en verkoop (5% van de aankoopprijs per verstreken jaar dat u het vastgoed bezit)

De belastbare grondslag zal als volgt berekend worden:
Belastbare grondslag = verkoopprijs - aankoopprijs - vast bedrag voor kosten - werken - jaarlijkse meerwaarde tussen aankoop en verkoop

Voorbeeld: 
Op 1/05/2016 werd in Vorst een gebouw met 3 appartementen aangekocht voor het bedrag van € 359.000. Aan het gebouw werd voor € 76.000 werken uitgevoerd door een erkend aannemer. Het gebouw werd verkocht bij authentieke akte op 15/03/2018 aan de prijs van € 565.000.
De verkoper zal in 2019 bij het invullen van zijn personenbelasting met betrekking tot de inkomsten van 2018 de volgende meerwaarde moeten aangeven:
Belastbare grondslag = € 565.000 - € 359.000 - (25 %*€ 359.000) - € 76.000 - (5 %*€ 359.000)
= € 22.300

Dit bedrag zal bij de aangifte hernomen worden in het daartoe voorziene hokje bij wijze van diverse inkomsten (belastingheffing van 16,5%) of speculatieve inkomsten (33%)
De belasting op de meerwaarde zal dus € 3.680 bedragen in het eerste voorbeeld en € 7.359 in het tweede voorbeeld.

Invordering van de registratierechten
Hierbij moet opgemerkt worden dat de invordering van een deel van de registratierechten toegestaan is bij doorverkoop van een vastgoed wanneer dit binnen de 2 jaar na aankoop gebeurt (deze teruggave moet het voorwerp uitmaken van een “verzoek tot teruggave” dat door uw notaris ingediend wordt binnen een maximale termijn van twee jaar na de verkoopakte).
Het invorderbare bedrag verschilt in functie van de regio waar het verkochte pand gelegen is.

  • In Wallonië gaat het om 3/5 van het bedrag van de registratierechten.
  • In Brussel gaat het om 36% van de registratierechten.
  • Het Vlaams gewest beschikt daarentegen over een eigen systeem voor de meeneembaarheid van rechten.

Wanneer moet men dan verkopen?
U heeft het wel begrepen: indien u uw onroerend goed binnen de 5 jaar na aankoop wenst door te verkopen, kunt u het ideale moment om over te gaan tot verkoop berekenen teneinde de teruggave van de registratierechten als tegengewicht in de schaal te werpen voor de belasting op de meerwaarde. Het ideale moment ligt tussen het eerste en het tweede jaar waarin u de woning bezit. Zo zult u recht hebben op de gedeeltelijke teruggave van de registratierechten volgens de normen van het gewest waarin het goed gelegen is en zult u de belastingrondslag kunnen beperken door in de berekening een toegestane meerwaarde van 5% van uw vastgoed op te nemen voor het eerste verstreken jaar waarin het pand in uw bezit was.

Nog vragen over onroerende fiscaliteit? Contacteer de experts van Bereisde!