Het zijn goede tijden voor de Belgische vastgoedmarkt. Maar een investering biedt niet noodzakelijk een garantie op winst! Daarom geven we u graag enkele tips. Zo kunt u de juiste keuze maken bij uw toekomstige aankoop.
De Belgische vastgoedmarkt doet het goed. De rentevoeten zijn nog altijd laag, de huizenprijzen blijven stijgen en de vraag neemt toe. Het kan dan ook een lucratief idee zijn om uw vermogen te diversifiëren met een investering in vastgoed. Voor een geslaagde investering is het wel belangrijk rekening te houden met enkele essentiële elementen. Wij zetten ze voor u op een rijtje.
1. WANNEER INVESTEREN? HOU REKENING MET DE MARKTEVOLUTIE
Zoals gezegd, biedt de Belgische markt momenteel mooie kansen voor wie in vastgoed wil investeren.
De coronacrisis heeft ook de vastgoedmarkt niet onbewogen gelaten. Door de economische perikelen is vastgoed uitgegroeid tot een veilige investering om uw toekomst veilig te stellen en uw vermogen te laten groeien. Door de lockdowns is de vraag naar groenere woningen toegenomen. De Belgen zijn nu op zoek naar een woning waarvan ze écht kunnen genieten, bijvoorbeeld met een tuin of terras. Alles wijst erop dat de prijzen op de vastgoedmarkt de komende jaren zullen stijgen. Dat betekent een potentiële meerwaarde voor zij die vandaag een woning kopen.
2. WAAR INVESTEREN? DE LOCATIE IS EVEN BELANGRIJK ALS HET PAND ZELF
De wijk, de gemeente en de regio van het pand zijn even belangrijk als het vastgoed zelf, de oppervlakte of de standing.
Zo blijft Brussel een van de meest aantrekkelijke steden door zijn centrale ligging in Europa en de aanwezigheid van heel wat bedrijven en studenten. Investeren in een studio in het centrum van Brussel kan dus snel rendabel zijn, gezien de vraag en de geografische ligging.
De keuze van de locatie zal afhangen van uw budget, maar ook van uw verwachtingen op het vlak van rentabiliteit en ROI. Zo kunt u investeren in een pand dat centraal gelegen is en erg populair is op de markt. Zo'n pand zal waarschijnlijk duurder zijn bij aankoop, maar zal ook snel verhuurd kunnen worden (hoge huurliquiditeit).
Omgekeerd kunt u met het oog op de toekomst ook kiezen voor een wijk in volle ontwikkeling. Zo krijgt u waar voor uw geld (goede prijs-kwaliteitverhouding) en ziet u de waarde van uw pand jaar na jaar stijgen. In dat geval polst u best eens naar de ontwikkelingsprojecten van de gemeente of regio. Zo krijgt u een idee van de mogelijke waardestijgingen die u de komende jaren kan verwachten.
Het eerste waarmee u rekening moet houden, is uiteraard het jaarlijkse rendement dat op een bepaalde markt kan worden verwacht. Voor een goed gelegen en gerenoveerd pand in Brussel dat ongemeubileerd wordt verhuurd, bedraagt dit momenteel zo'n 3,5% tot 4% bruto op de totale investering (prijs 'acte en main'). Voor een iets minder goed gelegen pand in Brussel waaraan nog wat renovatiewerken zijn en dat gemeubileerd wordt verhuurd, kunnen we de rentabiliteit gemakkelijk met 0,5% optrekken.
U hoort het al: het profiel van de investeerder is essentieel. Iemand met een 'goede huisvader'-profiel wil doorgaans weinig risico nemen en weinig tijd aan het pand besteden. De koper in kwestie zal genoegen moeten nemen met een rendement van ongeveer 4%. Iemand met een agressiever profiel die op zoek is naar een grotere meerwaarde en bereid is de renovatiewerken op te volgen, kan dan weer een hoger rendement verwachten.
3. WAARIN INVESTEREN? BEPERKINGEN VAN EEN NIEUW OF TWEEDEHANDS PAND
Een nieuwe woning is dan wel duurder in aankoop, maar het is belangrijk om de totale kosten van het pand over een aantal jaar te bekijken. Een tweedehands woning kan aanvankelijk goedkoper zijn, maar na verloop van tijd erg duur uitvallen als er herstellingen of onderhoudswerken nodig zijn. Voor een ouder pand zal u bijvoorbeeld kort na de aankoop de elektriciteit moeten aanpassen aan de wettelijke normen.
Hou dus rekening met alle factoren die de kostprijs kunnen beïnvloeden. Bij de aankoopprijs komen nog de registratierechten, de notariskosten, het kadastraal inkomen, de prijs van eventuele renovatiewerken, de onroerende voorheffing, ... Bent u van plan het pand te verhuren? Hou dan zeker rekening met het risico op leegstand en extra kosten als u het beheer van het pand wilt uitbesteden.
4. HOE VERMIJDT U ONAANGENAME VERRASSINGEN?
Door elke factor zorgvuldig te analyseren, kunt u veel risico's en valkuilen vermijden. Is het pand al verhuurd? Vraag de huidige eigenaar dan hoe betrouwbaar de huurders zijn. Zo kunt u inschatten of ze hun huur stipt zullen betalen.
Maak ook een overzicht van alle werken die eventueel nodig zijn op korte, middellange of lange termijn.
Ga ook na of het pand in regel is met de stedenbouwkundige voorschriften en de brandveiligheid. Als er verbouwingen zijn uitgevoerd zonder vergunning, zal u hiervoor moeten opdraaien. Dat zal extra kosten met zich meebrengen om het pand weer in orde te brengen met de regelgeving, zoals regularisatie- en vergunningskosten.
Kort samengevat: investeren in vastgoed is een interessante manier om uw vermogen te laten groeien. Maar de rentabiliteit van uw investering zal afhangen van een hele reeks criteria die u niet uit het oog mag verliezen.