OwnerSide a récemment été missionné par l’un de ses clients pour mettre en location un immeuble qu’il avait acheté quelques mois plus tôt par l’intermédiaire de notre société sœur, BuyerSide. Malgré le fait que l’immeuble était entièrement neuf, les challenges à relever étaient de taille pour éviter le vide locatif et pérenniser la rentabilité de l’investissement.
Retour sur ce défi riche en rebondissements.
Un immeuble à fort potentiel de rentabilité, mais avec des risques élevés de vide locatif
Bien que l’immeuble fût entièrement désossé pour être complètement reconstruit à neuf, le rez-de-chaussée commercial, fût vendu à l’état brut par le constructeur.
Bien conscients des difficultés qu’une surface casco représenteraient au moment de la location, l’équipe de BuyerSide avait pris ces éléments en compte dans sa valorisation.
En effet, l’aménagement d’un tel local, sans chape de béton au sol, sans arrivée d’eau, de gaz, ni d’électricité, avec les murs entièrement à nu où tout est littéralement à faire, représente un investissement conséquent pour le locataire entrant, ce qui limite inexorablement le nombre de candidats potentiels à la location, et augmente dans le même temps le risque de vide locatif. Il était donc indispensable, même si les locaux commerciaux sont d’usage parachevés par le locataire en fonction de son activité et besoins propres, que BuyerSide mesure le risque et la rentabilité le plus précisément possible de cet investissement avant de décider si oui ou non l’acquisition de cet immeuble en valait la peine pour notre client.
La rentabilité attendue calculée sur le prix d’achat laissait une marge dans le cas où le local resterait vide pendant plusieurs mois et/ou si nous devions envisager d’effectuer une partie des travaux à charge du propriétaire.
Une fois que le client fût officiellement propriétaire après l’acte authentique, il décida de nous confier la mise en location de son immeuble.
Le défi de louer un rez commercial casco
Grâce au loyer peu élevé (1400€ pour 135 mètres carrés), de nombreux candidats furent curieux de visiter le rez commercial.
Mais malheureusement et comme nous l’attendions, la plupart d’entre eux n’avaient pas le budget ni l’énergie de devoir gérer un chantier de cette envergure pour mettre le local en état.
Grâce à une bonne dose de persévérance, nous avons fini par trouver des candidats sérieux avec un projet prometteur, qui étaient prêts à s’investir dans les démarches liées à la gestion du chantier. Nous tenions enfin une piste solide ! Malheureusement, ils se sont vite découragés après avoir réalisé le coût que les travaux représenteraient. Une fois le devis de leur entrepreneur en main, ils étaient toujours prêts à louer la surface commerciale et à investir dans les aménagements nécessaires, mais à la condition que le propriétaire participe à l’effort financier.
Le défi était de taille, mais nous avons voulu relever le challenge de maximiser la rentabilité attendue par le propriétaire, tout en pérennisant une relation win-win et de confiance avec les futurs locataires.
Lors de plusieurs rendez-vous dans nos bureaux avec le propriétaire et les candidats-locataires, nous avons pu échanger, s’écouter et argumenter pour aboutir à un accord sur un investissement de la part du bailleur à hauteur de 2 500 euros sur la totalité des travaux, et trois mois de gratuité de loyer pendant la durée du chantier.
Finalement, le bail fût signé après seulement deux mois de recherche !
Trois appartements neufs à louer à l’entrée de la période hivernale
La rénovation des appartements de cet immeuble atteignait un standard de qualité rarement vu dans l’immobilier Bruxellois : triple vitrage, belle luminosité, électroménager et matériaux de standing, bonne localisation, PEB A, etc.
Pour autant, en sachant que les périodes où la demande locative est la plus forte se situent entre avril et juin, puis entre septembre et octobre ; la mise en location début novembre ne jouait clairement pas en notre faveur.
De plus, le marché locatif est toujours soumis à l’offre du marché : plus il y a de logements en location, plus il est nécessaire de se démarquer de la concurrence.
Nous avons loué le premier appartement au loyer demandé lors de la première visite. Par contre les candidatures se sont rapidement fait rares pour les 2 autres identiques appartements.
Nous avons réalisé une étude du marché locatif du quartier, qui a mis en évidence une forte concurrence à des prix cassés.
Afin de ne pas diminuer les loyers, nous avions d’abord décidé d’apporter des améliorations aux appartements. Nous avons proposé au propriétaire de les équiper d’une machine à laver et de rails à rideaux, et d’équiper la pièce à vivre de luminaires. Cela aurait donné un avantage considérable au locataire, et apporté une touche esthétique favorisant le coup de cœur.
Une fois l’accord obtenu de la part de notre client, nous avons entamé nos recherches pour trouver les équipements au meilleur rapport qualité/prix et contacté notre entrepreneur pour obtenir un devis.
Malheureusement, son indisponibilité pour les prochaines semaines ainsi que le coût que représentait cet investissement nous a poussé à revoir notre stratégie.
En effet, le coût de l’investissement par appartement représentait quasiment un mois de loyer, sans compter que nous devions compter un mois de délai supplémentaire pour que notre entrepreneur soit disponible et pour recevoir la marchandise. Cela nous aurait également amenés à devoir trouver un locataire en plein hiver, chose que nous voulions absolument éviter car la tâche se serait avérée encore plus compliquée.
Nous avons donc voulu réduire l’incertitude au maximum. Nous avons évalué qu’il serait beaucoup moins risqué et surtout plus rentable de diminuer le loyer de cent euros pour les 2 appartements restants.
In fine, dès que nous avons reçu l’accord du propriétaire pour ajuster le loyer, nous avons trouvé les 2 derniers locataires sur une semaine de temps !
Cela a permis au propriétaire de ne pas faire de dépenses, de ne pas avoir de vide locatif, en acceptant une rentabilité anecdotiquement plus basse. Ayant pour habitude d’agir en toute transparence avec nos clients, celui-ci était bien conscient des difficultés du marché qui étaient en dehors de notre contrôle. Nous avons travaillé main dans la main sur ce dossier et avons eu à cœur de mettre notre réactivité et nos idées au service de la rentabilité de son investissement. C’est ainsi que nos services lui ont apporté entière satisfaction.
Il dit lui-même :
« J’étais bien conscient des risques liés au vide locatif au moment où j’ai décidé de faire offre sur cet immeuble. J’ai fait confiance à l’équipe de BuyerSide et je n’ai vraiment pas regretté. J’ai tout autant apprécié avancer main dans la main avec l’équipe d’OwnerSide qui a compris les enjeux d’un propriétaire/investisseur et su défendre mes intérêts de façon intelligente. J’ai apprécié la communication ouverte et les solutions qu’ils m’ont proposé face aux difficultés rencontrées. Je les ai trouvé très réactifs et finalement j’ai été agréablement surpris par la rapidité à laquelle l’immeuble a été entièrement loué. Cette opération était un vrai succès et je ne peux que conseiller aux investisseurs de choisir BuyerSide comme partenaire à leur côté ! »