Bonne nouvelle pour les investisseurs immobiliers : l’indexation des loyers peut reprendre… mais pas être rattrapée

En Wallonie

En Région wallonne, où les indexations avaient été limitées en fonction du PEB par un décret du 19 octobre 2022, les loyers des logements (résidence principale, secondaire, kot d’étudiant…)  peuvent à nouveau être indexés depuis le 1^er novembre 2023 mais en tenant compte d’un facteur de correction qui limite la hausse appliquée.

Ainsi, pour les habitations dont le PEB est D, E, F, G ou sans certificat, le loyer de base à utiliser sera le loyer adapté entre le 1^er novembre 2022 et le 31 octobre 2023 (75 % d’indexation pour un PEB D, 50 % pour un PEB E, 0 % pour un PEB F, G ou sans PEB), tandis que l’indice de départ sera l’indice santé du mois qui précède celui de la date anniversaire du bail entre le 12 novembre 2022 et le 31 octobre 2023.  L’établissement du nouveau loyer exigible nécessitera un calcul en deux étapes.

Exemple 1 :

Pour un appartement à Namur, vous avez signé un bail le 29 octobre 2021 avec entrée en vigueur le 1^er décembre 2021. Le loyer de base est de 700 euros, le PEB est E et le bail a bien été enregistré. Pour connaître le loyer exigible au 1^er décembre 2023, vous devez procéder en deux temps :

•  Calculer le loyer exigible au 1^er décembre 2022 : 700 EUR x 127,44 (indice de novembre 2022)/112,29 (indice de base de septembre 2021) = 794,44 EUR. Ce surplus de 94,44 EUR ne pouvant être appliqué qu’à 50 % (soit 47,22 EUR), le nouveau loyer pour la période du 1^er décembre 2022 au 30 novembre 2023 est porté à 747,22 EUR (700 EUR + 47,22 EUR).
• Le loyer exigible à partir du 1^er décembre 2023 sera ce nouveau loyer de référence 747,22 x 130,50 (indice fictif de novembre 2023, encore inconnu aujourd’hui)/125,24 (indice de base de septembre 2022), soit 778,60 EUR.

Exemple 2 :

Vous n’avez pas de certificat PEB (ou le PEB est F ou G) pour cet appartement mis en location aux mêmes conditions.

• Le loyer ne pouvait de ce fait pas être indexé entre le 1^er décembre 2022 et le 30 novembre 2023 et a donc été maintenu à 700 EUR.
• Le loyer exigible à partir du 1^er décembre 2023 sera donc de 700 EUR (loyer de base au 1^er décembre 2022) X 130,50 (indice fictif de novembre 2023) / 125,24 (indice de septembre 2022), soit 729,40 EUR.

À Bruxelles

En Région bruxelloise, les loyers (pour les baux enregistrés et dont le PEB a été communiqué au locataire) sont à nouveau indexables depuis le 14 octobre 2023, mais avec  des facteurs de correction (logements concernés par la limitation des indexations durant 12 mois):

• Si le bail est entré en vigueur avant le 14 octobre 2022 ;
• Si le certificat PEB du logement est E, F ou G ;
• Si le logement est mis en location via un CPAS, une commune, une Agence immobilière sociale ou la Régie Foncière.

Pour les logements dont le certificat PEB est E :

1. Si la date anniversaire du bail se situe entre le 1^er janvier 2023 et le 13 octobre 2023 inclus, le facteur de correction est de 50 %.

Exemple : un appartement à Schaerbeek dont le loyer de base (indiqué dans le bail) est de 1 000 EUR. Signature et prise d’effet du bail : 1^er février 2020. Indice de départ (janvier 2020 : 109,72).

- Le loyer indexé en 2021 était de 1 000 EUR x 110,35 (janvier 2021)/109,72 = 1 005,74 EUR.

- Le loyer indexé de 2022 était de 1 000 EUR x 118,21 (janvier 2022)/109,72 = 1 077,38 EUR.

- En 2023, si l’indexation autorisée avait été de 100 % : 1 000 EUR x 128,00 (janvier 2023) /109,72 = 1 166,61 EUR.

- La date anniversaire tombait après le 14 octobre 2022. L’indexation 2023 était donc permise, mais à seulement 50 %: (1 077,38 EUR + 1 166,61EUR)/2 = 1 121,99 EUR.

- Si le loyer n’a pas encore été indexé et que vous souhaitez le faire, il faut :

• calculer le montant du loyer indexé via les règles habituelles (à 100 %) ;
• et ensuite appliquer le facteur de correction de 0,96175 à ce montant.

 Soit dans notre exemple : 1 166,61 (indexation 2023 à 100 %) x 0,96175 = 1 121,99 EUR.

- Si vous avez déjà indexé l’année locative en cours, vous devrez attendre la prochaine date anniversaire du bail, dans ce cas à partir du 1^er février 2024, et à ce moment-là appliquer le facteur de correction susmentionné sur le résultat de votre calcul d’indexation habituelle.
 

       2. Si la date anniversaire du bail se situe entre le 14 octobre 2022 et le 31 décembre 2022 inclus

Exemple : le bail d’un appartement à Saint-Gilles signé et avec entrée en vigueur le 1^er novembre 2020, loué à 1 000 EUR, indice de base : 110,11 (octobre 2020).

• Le loyer indexé en 2021 était de 1 000 EUR x 113,94 (octobre 2021)/110,11 = 1 034,78 EUR
• Le loyer indexé en 2022 était de 1 000 EUR x 127,92 (octobre 2022)/110,11 = 1 161,75 EUR
• La date anniversaire tombait après le 14 octobre 2022. L’indexation était donc autorisée mais à seulement 50 %. Le loyer exigible était alors de (1 034,78 EUR + 1 161,75)/2, soit 1 098,26 EUR.
• Le facteur de correction d’application est 0,94535 : 1 161,75 x 0,94535 = 1 098,26 EUR.
• Le loyer peut à nouveau être indexé à partir du 1^er novembre 2023 avec le même facteur de correction. Dans ce cas, le nouveau loyer est de (1 000 x 128,30 (octobre 2023)) / 110,11 x facteur de correction = 1 165,19 € x facteur de correction = 1 165,19 € x 0,94535 = 1 101,52 EUR.

En Flandre

En Région flamande, les loyers sont à nouveau indexables depuis le 1^er octobre 2023 en appliquant également un facteur de correction à la formule habituelle :

• Pour les baux entrés en vigueur avant le 14 octobre 2022 ;
• Attention, le facteur de correction n’est à appliquer qu’aux résidences principales. Cette mesure ne s'applique donc pas aux contrats de location de logements sociaux ou d'étudiants.

Remarque : si vous louez un bien immobilier par l'intermédiaire d'une AIS, cette mesure s'applique par contre également au contrat de location principal avec l’AIS.

• Le PEB est D, E ou F ou sans PEB.

Le facteur de correction à appliquer dépend du PEB et de la date anniversaire du bail (voir tableau ci-dessous).

La région flamande fournit un outil Excel qui effectue automatiquement les calculs nécessaires sur son site: https://www.vlaanderen.be/huurprijs-en-huurwaarborg/huurprijsindexatie-sinds-1-oktober-2023-met-correctiefactoren

Conclusion

Vous devez appliquer le mécanisme/facteur de correction à chaque indexation du loyer. Vous ne devez donc pas l'appliquer uniquement lors de l'indexation en 2023, mais également les années suivantes. Ce n'est qu'en cas d'obtention d'un meilleur PEB ou lors d'un nouveau contrat de location que vous ne devez plus appliquer le facteur de correction.