Vastgoed kopen via een vennootschap biedt een aantal voordelen ten opzichte van kopen als individu. Niet alleen zijn de kosten aftrekbaar, maar de overdracht of verkoop van je eigendom zal ook aanzienlijk eenvoudiger zijn. De keerzijde van de medaille is dat het minder prettig is om het onroerend goed uit de onderneming te halen of zelfs te liquideren. BuyerSide vat de situatie voor u samen.
1. Wanneer u koopt, trekt u de registratierechten af
Wanneer u als particulier een onroerend goed koopt op de secundaire markt in België (behalve in speciale gevallen zoals de startersaftrek), moet u vanaf het begin stevige registratierechten betalen op de notariële akte: 12,5%van de aankoopprijs in Brussel en Wallonië, 12% in Vlaanderen. Als het om een nieuwe woning gaat, zijn deze registratierechten verschuldigd op het grondgedeelte en wordt er 21% btw aangerekend bovenop de aankoopprijs.
In vennootschap: Als je het pand koopt via een vennootschap, zijn dezelfde registratierechten/BTW verschuldigd en moeten ze dus worden betaald door de vennootschap, maar omdat dit kosten zijn, zijn ze aftrekbaar van het belastbaar inkomen van je vennootschap en zullen ze dus uiteindelijk je nettowinst verhogen.
NB: Er moet worden opgemerkt dat als het om een pand gaat dat je als individu reeds bezit en dat je deze in je vennotschao wilt inbrengen, er opnieuw registratierechten moeten worden betaald (tenzij het om een commercieel pand gaat). In principe is dit dus niet de beste optie.
2. Bij de belasting kan je alle kosten aftrekken en je investering afschrijven.
Ter herinnering: de belasting van een eigendom (woning) van een individu wordt berekend op basis van het kadastraal inkomen in België. Dit kadastraal inkomen (KI), toegewezen aan elk eigendom en elk jaar geïndexeerd (KIi), wordt gebruikt:
- enerzijds om het bedrag van de onroerende voorheffing te berekenen
- anderzijds wordt het opgeteld bij uw inkomen dat onderworpen is aan de personenbelasting tegen het marginale tarief, vermeerderd met 40% als u het verhuurt aan personen die er geen beroepsactiviteit uitoefenen (of als u het onroerend goed niet verhuurt).
Als je wordt belast op andere inkomsten tegen het persoonlijke inkomstenbelastingtarief, zal dit overschot zeer snel in de hoogste belastingschijf terechtkomen (meer dan 50%).
Je kan echter de rente op je hypotheek(en) die je hebt afgesloten voor de aankoop van je woning(en) aftrekken om deze extra belasting te neutraliseren.
Als het onroerend goed wordt verhuurd aan een rechtspersoon of wordt gebruikt voor een commerciële activiteit, worden de huurinkomsten belast op werkelijke basis, waarvan je een forfaitaire belasting van maximaal 40% kunt aftrekken.
In een vennootschap wordt de ontvangen huur belast op werkelijke basis tegen het tarief van de vennootschapsbelasting (d.w.z. 25% of 20% onder bepaalde voorwaarden), na aftrek van:
- onderhoudskosten
- afschrijving van de investering en renovatie (en eventuele verbeteringen zoals die om de energie-efficiëntie van het gebouw te verbeteren) (exclusief de waarde van de grond) (bijvoorbeeld over 30 jaar)
- notaris- en registratiekosten (zie hierboven)
- de kosten van hypotheken of andere leningen met betrekking tot gebouwen
- onroerende voorheffing
- andere kosten die specifiek zijn voor een bedrijf, zoals bijvoorbeeld auto- of restaurantkosten (verbonden aan het bedrijf).
Met andere woorden, hoe meer je investeert in je eigendom en hoe meer het in waarde stijgt, hoe minder belasting je betaalt.
3. Er zijn verschillende mogelijkheden voor u als vennootschap om uw huurinkomsten te ontvangen
In tegenstelling tot de huuropbrengsten van een eigendom van een particulier, waarover u vrij kunt beschikken, moeten alle inkomsten die niet opnieuw worden geïnvesteerd en in de kas van uw vennootschap vallen:
- aan u worden uitgekeerd in de vorm van dividenden (onderworpen aan een bronbelasting van 30% of 15% voor bedrijven opgericht op of na 1 juli 2013)
- via een vermindering van het kapitaal van het bedrijf (zonder roerende voorheffing, tenzij het bedrijf over reserves beschikt)
- naar jou terugkeren in de vorm van een lening aan een aandeelhouder. In dit geval is het beter om rekening te houden met (gepaste) interesten om niet belast te worden als een voordeel in natura.
- aanleiding geven tot bezoldiging van bestuurders of directeurs (belast tegen personenbelasting).
4. Om je bedrijfsactiva door te verkopen, kun je
- de aandelen in het bedrijf verkopen (in dit geval is de meerwaarde niet belastbaar voor de persoon die de aandelen verkoopt)
- een onroerend goed verkopen dat eigendom is van het bedrijf, in welk geval de meerwaarde onderworpen zal zijn aan vennootschapsbelasting
- de vennootschap liquideren, maar de roerende voorheffing op liquidatiebonussen (30% of 15%) maakt deze optie niet erg aantrekkelijk.
5. Het weggeven van bedrijfseigendom kan niet eenvoudiger
Het enige wat je moet doen om bedrijfseigendom weg te geven, is de aandelen verkopen. En aangezien dit een schenking van roerende goederen is (en niet van onroerende goederen, die onderworpen zijn aan progressieve tarieven van registratierechten - tot 50% - in het geval van een individu), geeft dit niet noodzakelijk aanleiding tot registratierechten.
Als de schenker de schenking echter niet overleeft na 5 jaar, wordt het bedrag van de transactie onderworpen aan successierechten ... tenzij de schenker de schenking van roerende goederen heeft geregistreerd tegen het tarief van 3% of een specifieke levensverzekering heeft afgesloten.
Het is ook mogelijk om gebruik te maken van een familiestichting, wat een aantal voordelen biedt.
Hoeveel kost een vastgoedvennootschap?
Alle vennootschappen zijn onderworpen aan bepaalde verplichtingen die kosten met zich meebrengen, met name boekhoudkosten (laat 800 euro per kwartaal toe). Hoe meer onroerend goed het bedrijf bezit, hoe meer deze kosten kunnen afnemen. Er zijn ook oprichtingskosten (ongeveer 1.200 euro voor een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid).
De voordelen van een beheermaatschappij: https://www.law-right.com/fr/avantages-dune-societe-de-management/