Doper son rendement locatif (à moindre coût), c’est possible !

La location classique non meublée

Les avantages de cette formule classique, qui vise généralement une location à long terme, sont :

• La faible rotation locative : stabilité attendue de la relation contractuelle à long terme avec le locataire ;
• La possibilité d’indexer le loyer chaque année à l’anniversaire du bail (en Wallonie et à Bruxelles, à la condition de respecter certaines exigences en matière de certificat PEB)  ;
• La location telle quelle du bien, sans aménagement particulier ni ameublement autres que les meubles fixes comme la cuisine ;
• L’usure a priori normale du bien ;
• La séparation claire des charges revenant aux locataires de celles dues par le propriétaire ;
• La fiscalité la plus légère (le revenu cadastral indexé augmenté de 40% est ajouté à l’IPP).

Pour trouver un locataire, vous avez le choix entre les pages (gratuites) des réseaux sociaux dédiées aux mises en location comme Facebook qui ont un succès grandissant ou les annonces payantes sur les sites spécialisés comme Immoweb ou Immovlan. Mais la voie la plus classique pour trouver un locataire reste bien entendu l’agence de location (comptez une commission d’un mois de loyer hors TVA généralement). Notre société sœur, OwnerSide, fournit spécifiquement ce service de location en plus de son service de gestion.

Chez BuyerSide, nous estimons que le rendement brut acte en main dans l’immobilier résidentiel bruxellois rénové et bien situé est actuellement de l’ordre de 4,5%. Il s’agit donc du rapport entre la somme des loyers générés par un bien sur 12 mois et le montant investi pour l’acquérir (prix d’achat + frais de notaire, de l’ordre de 15% du prix d’achat). Ce repère se réfère à une location classique non meublée.

La location meublée à moyen terme

Dans les grandes villes belges, en particulier à Bruxelles qui accueille un nombre important de sièges de grands groupes, de lobbies, d’ambassades et de grandes institutions internationales (UE, OTAN…), il existe une demande particulièrement forte pour les contrats de location à moyen terme de quelques mois à quelques années.

Il s’agit de « relocalisations » (employés recrutés à l’étranger par des secteurs en pénurie, cadres étrangers appelés à occuper différents postes un sein d’une grande multinationale…), de stagiaires qui décrochent un contrat dans une des institutions européennes, de doctorants ou encore de jeunes actifs qui entament un stage en entreprise.

Le principal avantage de cette formule est :

• Le rendement accru (environ +15% à +40% pour un contrat de 6 mois par rapport à un contrat non meublé à long terme, en fonction de l’offre et de la demande - ce qui fait de la partie « meubles » la composante la plus rentable de tout l’investissement).

En contrepartie, le bailleur aura à supporter:

• Un taux de rotation plus élevé, avec les formalités, les coûts (comme l’état des lieux), le changement de profil de risque des locataires successifs et l’usure un peu plus rapide du logement loué qui en découlent ;
• Un risque plus important de chômage locatif entre les contrats.

Idéalement, pour des contrats de 6 mois, il est préférable de viser un début de contrat en mars et en septembre, mois qui correspondent généralement aux stages dans les institutions internationales. Les mois de juillet et août sont en revanche plus compliqués du fait du repli habituel de la demande durant les vacances d’été.

• Une fiscalité plus importante sur la partie meublée : sans préciser (et, dans ce cas, pouvoir justifier auprès du fisc) la proportion de la partie « meubles » du loyer total mentionné dans le contrat de bail, le bailleur tombera sous le régime forfaitaire « 40% (pour les meubles)/60% (pour la partie immeuble) ». Après abattement forfaitaire de 50% pour tenir compte des frais, le solde est taxé au précompte mobilier de 30%, soit un taux d’imposition final de 6% (40% x 50% x 30%).

La location meublée à moyen terme avec services sous-traités

 Une autre variante intéressante consiste à confier la location meublée de votre bien à un régisseur qui possède un portefeuille de clients réguliers tels que des institutions internationales ou des ambassades. C’est au bailleur de s’acquitter des charges (eau, électricité, internet/TV…) et de verser une commission au régisseur sur le loyer de base. En contrepartie, le propriétaire peut espérer un loyer nettement plus élevé qu’avec une location classique. Notre société sœur, OwnerSide, est également spécialisée en gestion et location à court terme pour le compte de ses clients.

 Les avantages de ce type de contrats sont :

• La tranquillité d’esprit puisque le propriétaire délègue toute la gestion de la location au régisseur ;

• Un loyer élevé : peu d’appartements une chambre sont proposés en-dessous de 1.500 euros/mois (soit près du double d’une location classique non meublée), et le loyer peut même atteindre 2.300 euros pour un appartement une chambre de 40m², le prix dépendant évidemment du standing et de la localisation du bien ;
• La possibilité, comme il ne s’agit pas d’un contrat de bail classique, de prévoir un préavis de 15 jours pour mettre fin au bail au lieu des 3 mois (pour le locataire) ou 6 mois (pour le bailleur) prévus dans la loi sur les baux résidentiels.

La location à court terme

Si vous êtes prêt à vous impliquer (nettement) plus dans la gestion de votre bien, avec un peu d’organisation et moyennant toutes les (nombreuses) autorisations nécessaires préalables, la location à court terme (séjours de quelques jours à 3 mois) vous ouvrira les portes de confortables rendements  qui peuvent atteindre3 ou 4 fois le loyer de base, en comptant sur un prix par nuitée de 70 à 120 euros et plus selon le standing du logement.

Les inconvénients de cette formule, qui n’est malheureusement pas la panacée, sont les suivants :

• Une gestion beaucoup plus intensive et 7/7-24/24 ;

• Une organisation spécifique et bien rodée (nettoyage entre chaque séjour, accueil et remise des clés ou d’un digicode, communication avec les occupants à la moindre panne de wifi…) ;
• Une fiscalité (et une comptabilité) plus importante(s), le versement de taxes de séjour par nuitée et de commissions aux plateformes de logement (minimum 15%), qui rognent une partie non négligeable du rendement brut ;

• Une usure nettement plus importante (avec, parfois, des risques de dégâts majeurs)  ;
• Des contraintes administratives parfois lourdes et nombreuses avant même de commencer l’exploitation de cette activité : affectation du bien parfois impossible à obtenir auprès des autorités communales (urbanisme) sans construction supplémentaire de logement, en particulier en Région bruxelloise, nécessité de l’accord de la copropriété qui peut à juste titre craindre des nuisances, assurances spécifiques, etc.

Les principales plateformes de la location à court terme, d’une redoutable efficacité pour trouver des occupants venant du monde entier (et que votre site internet personnel ne parviendra pas à concurrencer), ont pour nom booking.com, airbnb.com ou encore tripadvisor.com. Il faut y ajouter des sites plus secondaires comme appartager.com ou encore hostelworld.com.

Dans le segment des chambres d’hôtes, qui implique un engagement beaucoup plus important encore comme la préparation du petit-déjeuner dans un espace commun dans votre propre logement, la plateforme de référence à Bruxelles est Bed & Brussels (bnb.brussels).

Les Agences Immobilières Sociales

Enfin, signalons l’existence des Agences Immobilières Sociales (AIS), qui pour un loyer limité (barèmes fixes, compter 30% de moins que le prix du marché en location classique) mais sur la base d’un contrat de 9 ans généralement, permettront aux bailleurs qui n’ont pas du tout envie de s’impliquer dans la gestion de dormir sur leurs deux oreilles… Du moins en théorie, puisque les grosses réparations resteront tout de même à leurs frais.

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