Het was een steentje in de schoen voor vastgoedinvesteerders in België. Vanaf nu loopt de indexeringsstop of -beperking die de drie gewesten nastreefden om huurders te helpen het hoofd te bieden aan de spectaculaire stijging van de prijzen, in het bijzonder de energieprijzen, af... Maar niet volledig, aangezien verhuurders slechts gedeeltelijk het huurniveau kunnen terugkrijgen waarop ze zonder deze maatregelen recht zouden hebben gehad en daarbij, kort gezegd, een jaar indexatie verliezen. Hoe verloopt nu de indexatie? BuyerSide legt het allemaal uit, voor de drie gewesten.
In Wallonië
In het Waals Gewest, waar de indexering op basis van het EPC bij decreet van 19 oktober 2022 werd bevroren, kunnen de huurprijzen (voor hoofdverblijfplaats en tweede verblijven, studentenhuisvesting, enz.) vanaf 1 november 2023 opnieuw worden geïndexeerd, maar met een correctiefactor die de toegepaste stijging beperkt.
Daarom zal voor woningen met een label D, E, F, G of zonder EPC de basishuurprijs worden gebruikt zoals aangepast tussen 1 november 2022 en 31 oktober 2023 (75% indexatie voor een EPC D, 50% voor een EPC E, 0% voor F, G of zonder EPC), terwijl de aanvangsindex de index van de maand vóór die waarin de overeenkomst in werking is getreden zal zijn (tussen 12 november 2022 en 31 oktober 2023). De nieuwe huur wordt in twee stappen berekend.
Voorbeeld 1:
Voor een appartement in Namen heb je op 29 oktober 2021 een huurovereenkomst getekend die in werking is getreden op 1 december 2021. De basishuurprijs is 700 euro, het EPC is E en het huurcontract is geregistreerd. Om de huur te berekenen die op 1 december 2023 moet worden betaald, moet je in twee stappen te werk gaan:
- Bereken de eisbare huurprijs op 1 december 2022: 700 EUR x 127,44 (index november 2022)/112,29 (basisindex september 2021) = 794,44 EUR. Aangezien slechts 50% van dit overschot van 94,44 EUR (d.w.z. 47,22 EUR) kan worden toegepast, wordt de nieuwe huurprijs voor de periode van 1 december 2022 tot 30 november 2023 verhoogd tot 747,22 EUR (700 EUR + 47,22 EUR).
- De eisbare huurprijs vanaf 1 december 2023 zal deze nieuwe referentiehuur zijn: 747,22 x 130,50 (fictieve index november 2023, nog niet bekend)/125,24 (basisindex september 2022), d.w.z. 778,60 EUR.
Voorbeeld 2:
U hebt geen EPC (of EPC-label F of G) voor dit appartement, dat onder dezelfde voorwaarden wordt verhuurd.
- Als gevolg daarvan kon de huur tussen 1 december 2022 en 30 november 2023 niet worden geïndexeerd en werd deze dus gehandhaafd op 700 EUR.
- De eisbare huurprijs vanaf 1 december 2023 zal dus 700 EUR (basishuur op 1 december 2022) X 130,50 (fictieve index november 2023) / 125,24 (index september 2022) zijn, dus 729,40 EUR.
In Brussel
In het Brusselse Gewest ten slotte kunnen de huren (voor de huurcontracten die geregistreerd werden en waarvan het EPB aan de huurder werd meegedeeld) opnieuw geïndexeerd worden sinds 14 oktober 2023, maar met toepassing van een correctiefactor (woningen die worden getroffen door de beperking van 12 maanden):
- Als het huurcontract in werking is getreden vóór 14 oktober 2022
- Als het EPB-certificaat van de woning E, F of G is
- Als de woning wordt verhuurd via een OCMW, een lokale overheid, het sociaal verhuurkantoor of de regie
Voor huizen met een EPB-certificaat E:
- Als de verjaardatum van het huurcontract tussen 1 januari 2023 en 13 oktober 2023 valt, is de correctiefactor 50%.
Voorbeeld: een appartement in Schaarbeek met een basishuurprijs (vermeld in het contract) van 1 000 EUR. Huurovereenkomst getekend en van kracht: 1 februari 2020. Basisindex (januari 2020: 109,72).
- De geïndexeerde huurprijs in 2021 was 1.000 EUR x 110,35 (januari 2021)/109,72 = 1.005,74 EUR.
- De geïndexeerde huurprijs voor 2022 was 1.000 EUR x 118,21 (januari 2022)/109,72 = 1.077,38 EUR.
- In 2023, als de toegestane indexering 100% was geweest: 1.000 EUR x 128,00 (januari 2023) /109,72 = 1.166,61 EUR.
- De verjaardag van de huurovereenkomst situeert zich na 14 oktober 2022. U kon indexeren in 2023, maar slechts met maximaal 50% van de toegestane indexering. (1.077,38 EUR + 1.166,61 EUR)/2 = 1.121,99 EUR.
- Indien u de huurprijs nog niet geïndexeerd hebt voor het lopende huurjaar, en u wenst dit alsnog te doen, dan dient u:
- de geïndexeerde huurprijs volgens de normale regels rekenen (tegen 100%);
- en dat bedrag vermenigvuldigen met de correctiefactor van 0,96175.
In ons voorbeeld: 1.166,61 (100% indexatie tot 2023) x 0,96175 = 1.121,99 EUR.
- Indien u al geïndexeerd heeft voor het huidige huurjaar, moet u wachten tot de volgende verjaardatum van uw contract (1 februari 2024 in dit voorbeeld) en dan het bedrag van de normale indexering vermenigvuldigen met de bovenvermelde correctiefactor.
2. Als de verjaardag van de huurovereenkomst situeert zich tussen 14 oktober 2022 en 31 december 2022
Voorbeeld: De huurovereenkomst voor een appartement in Sint-Gillis ondertekend en in werking getreden vanaf 1 november 2020, gehuurd voor een prijs van 1.000 EUR, basisindex : 110,11 (oktober 2020).
- De geïndexeerde huurprijs in 2021 was 1.000 EUR x 113,94 (oktober 2021)/110,11 = 1.034,78 EUR
- De geïndexeerde huurprijs in 2022 was 1000 EUR x 127,92 (oktober 2022)/110,11 = 1.161,75 EUR
- De verjaardag van de huurovereenkomst situeert zich na 14 oktober 2022. U kon indexeren, maar slechts met maximaal 50% van de toegestane indexering. De te betalen huurprijs bedroeg toen (1.034,78 EUR + 1.161,75 EUR)/2, dus 1.098,26 EUR.
- De toegepaste correctiefactor is 0,94535: 1.161,75 x 0,94535 = 1.098,26 EUR.
- De huurprijs kan vanaf 1 november 2023 opnieuw worden geïndexeerd met dezelfde correctiefactor. In dit geval is de nieuwe huurprijs (1.000 x 128,30 (oktober 2023)) / 110,11 x correctiefactor = 1.165,19 EUR x correctiefactor = 1.165,19 EUR x 0,94535 =1.101,52 EUR.
In Vlaanderen
In Vlaanderen, de huurprijzen kunnen opnieuw geïndexeerd worden sinds 1 oktober 2023 mits toepassing van een correctiefactor op de standaardindexatieformule:
- Voor huurovereenkomsten aangegaan vóór 14 oktober 2022;
- Houd er rekening mee dat de correctiefactor alleen van toepassing is op woningen als hoofdverblijfplaats. Deze maatregel is dus niet van toepassing op de huur van sociale of studentenwoningen.
Opgelet: als u een woning verhuurt via een sociaal verhuurkantoor, geldt deze maatregel ook voor het hoofdhuurcontract.
- Het EPC-label van de woning is D, E of F of de woning heeft geen EPC-label.
Welke correctiefactor u moet toepassen, hangt af van het EPC-label en de verjaardatum van het huurcontract (zie tabel hieronder).
Het Vlaamse Gewest voorziet op zijn website een Excel-tool om de nodige berekeningen te maken: https://www.vlaanderen.be/huurprijs-en-huurwaarborg/huurprijsindexatie-sinds-1-oktober-2023-met-correctiefactoren
Conclusie
Je moet de correctiefactor toepassen op elke indexering van de huurprijs. Je hoeft die dus niet alleen toe te passen wanneer de indexatie plaatsvindt in 2023, maar ook in de jaren daarna. Alleen als je een beter EPC-label krijgt of een nieuw huurcontract afsluit, hoef je de correctiefactor niet meer toe te passen.