Een huurcontract van lange duur is niet de enige manier om rendement te halen uit je investering in vastgoed. Als je bereid bent om wat meer tijd te besteden aan het beheren van je eigendom, zijn er andere opties beschikbaar, die minder traditioneel maar veel winstgevender zijn. Hier zijn de belangrijkste, met hun voor- en nadelen.
De klassieke gemeubileerde verhuur
Hier zijn de voordelen van deze klassieke formule, die over het algemeen gericht is op langetermijnverhuur.
- Laag huurdersverloop: verwachte stabiliteit van de langdurige contractuele relatie met de huurder;
- De huurprijs mag elk jaar op de verjaardag van de inwerkingtreding van het huurcontract geïndexeerd worden (in Wallonië en Brussel, op voorwaarde dat aan bepaalde EPC-labelvereisten wordt voldaan);
- De woning verhuren in de staat waarin deze zich bevindt, zonder speciale accessoires of inrichting, mar wel met minimale woonvoorzieningen zoals een keuken;
- Normale slijtage;
- Duidelijke scheiding tussen kosten ten laste van de huurder en kosten ten laste van de verhuurder;
- De voordeligste belasting (het belastbaar onroerend inkomen is het geïndexeerde kadastraal inkomen verhoogd met 40%).
Om een huurder te vinden, kun je kiezen tussen de (gratis) pagina's van sociale netwerken zoals Facebook, die steeds populairder worden, en betalende advertenties op gespecialiseerde sites zoals Immoweb of Immovlan. Maar de meest traditionele manier om een huurder te vinden is natuurlijk via een vastgoedmakelaar (dat over het algemeen een commissieloon van een maand huur, exclusief btw, vraagt). Ons zusterbedrijf OwnerSide biedt deze verhuurservice specifiek aan naast haar beheerservice.
Bij BuyerSide schatten we dat goed gelegen woningen in Brussel een bruto rendement rond 4,5% opleveren. Dit is de verhouding tussen de som van de huurinkomsten die een woning genereert gedurende 12 maanden en het bedrag dat werd geïnvesteerd om de woning te verwerven (aankoopprijs + notariskosten, ongeveer 15% van de aankoopprijs). Deze benchmark verwijst naar een klassieke gemeubileerde verhuur.
Gemeubileerde verhuur op middellange termijn
In de grote steden van België, met name Brussel, die een groot aantal hoofdkantoren van grote groepen, lobby's, ambassades en internationale instellingen (EU, NAVO, enz.) tellen, is er veel vraag naar huurcontracten op middellange termijn, van een paar maanden tot jaren.
Dit zijn "overplaatsingen" (werknemers die in het buitenland worden aangeworven door knelpuntensectoren, buitenlandse managers die worden opgeroepen om verschillende functies te bekleden binnen een grote multinational, enz.), stagiairs die een contract krijgen bij een van de Europese instellingen, doctoraatsstudenten of zelfs jonge professionals die een stage beginnen in een bedrijf.
Het belangrijkste voordeel van deze formule is:
- De hogere opbrengst (ongeveer +15% tot +40% voor een contract van 6 maanden in vergelijking met een langlopend huurcontract voor een ongemeubileerde woning, afhankelijk van vraag en aanbod - waardoor het "meubilair"-gedeelte het meest winstgevende onderdeel van de hele investering is).
In ruil daarvoor moet de verhuurder kosten dragen:
- Hogere verloop, met alle formaliteiten, kosten (zoals de plaatsbeschrijving), veranderingen in het risicoprofiel van opeenvolgende huurders en de snellere slijtage van huurwoningen die dit met zich meebrengt;
- Groter risico op huurleegstand tussen huurovereenkomsten;
Voor huurovereenkomsten van 6 maanden is het beter te streven naar een start in maart en september, maanden die over het algemeen overeenkomen met stages bij internationale instellingen. Juli en augustus zijn daarentegen moeilijker vanwege de gebruikelijke daling van de vraag tijdens de zomervakantie.
- Hogere belastingdruk op het meubilair: zonder het aandeel van het meubilair in de totale huur vermeld in de huurovereenkomst te specificeren (en in dit geval te kunnen rechtvaardigen tegenover de fiscus), valt de verhuurder onder een forfaitaire regeling: "40% is beschouwd van roerende oorsprong en 60 % van onroerende oorsprong. Na aftrekken van een kostenforfait van 50%, wordt het saldo belast tegen het tarief van 30% in de personenbelasting, wat eindelijk op een eindbelastingtarief van 6% neerkomt (40% x 50% x 30%).
Gemeubileerde verhuren op middellange termijn uitbesteden
Een andere interessante optie is om de gemeubileerde verhuur van je woning toe te vertrouwen aan een vastgoedbeheerder die een portefeuille heeft met vaste klanten zoals internationale instellingen of ambassades. De verhuurder is verantwoordelijk voor het betalen van alle nutsvoorzieningen (water, elektriciteit, internet/tv, enz.) en voor het betalen van een commissieloon aan de woningbeheerder over de basishuurprijs. In ruil daarvoor kan de eigenaar een veel hogere huur verwachten dan bij een traditionele verhuur. Ons zusterbedrijf OwnerSide is ook gespecialiseerd in het beheer en het kortetermijnverhuur namens haar klanten.
Hier zijn de voordelen van dit type contracten:
- Gemoedsrust, omdat de eigenaar al het huurbeheer aan de beheerder toevertrouwt;
- Hoge huurprijzen: er zijn maar weinig flats met één slaapkamer beschikbaar voor minder dan €1.500 per maand (dat is bijna twee keer zo veel als een standaard ongemeubileerde huurwoning), en de huurprijzen kunnen oplopen tot €2.300 voor een éénkamerwoning van 40m², waarbij de prijs natuurlijk afhangt van de standing en de locatie;
- De mogelijkheid, aangezien dit geen standaardhuurovereenkomst is, om de huurovereenkomst te beëindigen met een opzegtermijn van 15 dagen in plaats van de 3 maanden (voor de huurder) of 6 maanden (voor de verhuurder) voorzien door de wet.
Kortetermijnverhuur
Als je bereid bent om je (veel) meer bezig te houden met het beheer van je woning, met een beetje planning en mits alle noodzakelijke voorafgaande vergunningen (die talrijk zijn), kan een kortetermijnverhuur (verblijf van een paar dagen tot 3 maanden) veel meer opbrengst leveren, tot 3 of 4 keer de basishuurprijs op basis van een prijs per nacht tussen 70 en 120 euro of meer, afhankelijk van de kwaliteit van de accommodatie.
Hier zijn de nadelen van deze formule, die jammer genoeg geen wondermiddel is:
- Veel zwaarder management 7/7-24/24 u;
- Een specifieke en geoliede organisatie (schoonmaak tussen elk verblijf, ontvangst en overhandiging van sleutels of digicode, communicatie met de bewoners bij de minste wi-fi storing, enz.);
- Hogere belastingen (en zwaardere boekhouding), betaling van toeristenbelasting per nacht en commissieloon aan accommodatieplatforms (minimaal 15%), die een aanzienlijk deel van de bruto opbrengst opslokken;
- Aanzienlijk meer slijtage (soms met het risico op grote schade);
- De administratieve verplichtingen kunnen zwaar en talrijk zijn, zelfs voordat de opstart van je bijbaantje: onmogelijkheid om toestemming te krijgen van de lokale autoriteiten (stedenbouwvergunning) om het pand te gebruiken zonder extra accommodatie te bouwen, vooral in het Brusselse Gewest; noodzaak om de toestemming van de mede-eigenaars te verkrijgen, omdat ze terecht bang zijn voor overlast; specifieke verzekeringen kunnen nodig zijn, enz.
Booking.com, airbnb.com en tripadvisor.com zijn de bekendste platforms voor kortetermijnverhuur, die uiterst doeltreffend zijn in het vinden van gasten van over de hele wereld (en waar je eigen website niet mee kan concurreren). Er zijn ook minder bekende sites zoals appartager.com en hostelworld.com.
In het bed & breakfast-segment, dat een veel grotere betrokkenheid met zich meebrengt, zoals het bereiden van ontbijt in een gedeelde ruimte in je eigen woning, is Bed & Brussels (bnb.brussels) het referentieplatform in Brussel.
Sociale verhuurkantoren
Tot slot moeten we de Sociale verhuurkantoren vermelden, die tegen een beperkte huurprijs (vaste schalen, die 30% lager liggen dan de marktprijs voor een traditionele huurovereenkomst), maar meestal op basis van een contract van 9 jaar, verhuurders die zich helemaal niet willen inlaten met het beheer, in staat stellen op beide oren te slapen... Tenminste in theorie, aangezien grote herstellingen toch voor hun rekening zijn.